ΑΚΙΝΗΤΑ: Είσαι Ιδιοκτήτης;; Θα γίνεις ενοικιαστής στο ίδιο σου το σπίτι...

Πρωτόγνωρες για τα ελληνικά δεδομένα διαδικασίες ρύθμισης των «κόκκινων» δανείων εισάγει η Τράπεζα της Ελλάδος με οδηγίες της, οι οποίες προβλέπουν, μεταξύ άλλων, την πώληση του ακινήτου στην τράπεζα, η οποία θα το ξανανοικιάζει στον ιδιοκτήτη!


Η ΤτΕ δημοσίευσε το νέο Κώδικα για τη διαχείριση των «κόκκινων» δανείων, βάσει του οποίου θα πρέπει να κινούνται οι τράπεζες, προκειμένου να ρυθμίζουν τα δάνεια των δανειοληπτών που έχουν καταστεί ληξιπρόθεσμα.

Ο κώδικας προβλέπει, ανάμεσα στα άλλα, τις εξής δυνατότητες:

Για την οριστική διευθέτηση

- Ο δανειολήπτης θα μεταβιβάζει το ακίνητο στην τράπεζα, για να “σβήσει” την οφειλή εν μέρει ή στο σύνολο και στη συνέχεια θα νοικιάζει το σπίτι του. Η συμφωνία μπορεί να συνοδεύεται με παραχώρηση δικαιώματος διαμονής για ένα χρονικό διάστημα συνήθως για ελάχιστο χρόνο τριών ετών.

- Μετατροπή του δανείου σε χρηματοδοτική μίσθωση, όπου ο δανειολήπτης μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου στην τράπεζα και υπογράφει σύμβαση, με την οποία θα πληρώνει τη χρηματοδοτική μίσθωση του ακινήτου.

- Ο δανειολήπτης θα παραχωρεί εθελοντικά το ακίνητο, ώστε να τα “βρίσκει” έτσι με την τράπεζα και να κλείνει το ζήτημα, χωρίς η τράπεζα να έχει περαιτέρω απαιτήσεις.

Σημειωτέον ότι, σε περίπτωση ρευστοποίησης περιουσιακών στοιχείων (πλειστηριασμού), εάν το τίμημα δεν επαρκεί για την κάλυψη της οφειλής, η οφειλή δεν διαγράφεται και συνεχίζει να τοκίζεται και να είναι απαιτητή.

Για τη μακροπρόθεσμη ρύθμιση των δανείων προβλέπονται επίσης διαδικασίες, όπως ο διαχωρισμός ενός ενυπόθηκου δανείου σε δύο μέρη, το βιώσιμο που θα εξυπηρετείται και το “υπόλοιπο”, το οποίο θα παγώνει για ένα διάστημα και θα επανεξετάζεται αργότερα, ανάλογα με τη δυνατότητα αποπληρωμής του δανειολήπτη.

Επίσης, προβλέπονται βραχυπρόθεσμες ρυθμίσεις με πάγωμα τόκων, μείωση δόσης, περίοδο χάριτος και άλλα μέτρα, που θα διευθετούν προσωρινά το πρόβλημα, μέχρι να γίνεται μια συνολικότερη ρύθμιση.

Σύμφωνα με το σχέδιο, οι δανειολήπτες έχουν το δικαίωμα να προσφεύγουν στο Συνήγορο του Καταναλωτή για τυχόν διαφορές εκ της εφαρμογής του Κώδικα και προς επιδίωξη της εξωδικαστικής διευθέτησής τους.

Διαβάστε περισσότερα από το newmoney.gr εδώ

Αναλυτικότερα

Οι λύσεις που θα προτείνουν οι τράπεζες

«Κάθε ίδρυμα προτείνει, χωρίς αυτό να θεωρείται νέα υπηρεσία προς τον δανειολήπτη, μετά την ανωτέρω αξιολόγηση, μία ή περισσότερες εναλλακτικές λύσεις ρύθμισης ή οριστικής διευθέτησης στον δανειολήπτη που καλύπτεται από τον παρόντα Κώδικα και θεωρείται συνεργάσιμος».

Ο Κώδικας δίνει και τη δυνατότητα να εξετάζονται ενστάσεις. «Κάθε ίδρυμα οφείλει να καθορίζει με σαφήνεια τη Διαδικασία Εξέτασης Ενστάσεων (Δ.Ε.Ε.) και να την γνωστοποιεί, δεόντως, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στον Κώδικα» αναφέρεται χαρακτηριστικά.

Βραχυπρόθεσμες λύσεις ρύθμισης:

(α) Τόκοι μόνο κατά τη διάρκεια βραχυπρόθεσμης περιόδου.

(β) Μειωμένες τοκοχρεωλυτικές δόσεις κατά τη διάρκεια βραχυπρόθεσμης
περιόδου.

(γ) Περίοδος χάριτος.

(δ) Αναβολή Πληρωμής Δόσης/Δόσεων.

(ε) Τακτοποίηση Καθυστερούμενου Υπολοίπου.

(στ) Κεφαλαιοποίηση καθυστερήσεων.

Μακροπρόθεσμες λύσεις ρύθμισης

Ως μακροπρόθεσμες λύσεις ρύθμισης κατατάσσονται τύποι λύσεων ρύθμισης, η διάρκεια της χρονικής περιόδου μεταβολής του σχεδίου αποπληρωμής των οποίων ισούται με ή υπερβαίνει τα πέντε έτη.

(α) Μόνιμη μείωση του επιτοκίου ή του συμβατικού περιθωρίου.
(β) Αλλαγή Τύπου Επιτοκίου (π.χ. από κυμαινόμενο σε σταθερό).
(γ) Παράταση της διάρκειας.
(δ) Διαχωρισμός ενυπόθηκου δανείου σε:

i. ένα βιώσιμο δάνειο με εμπράγματη εξασφάλιση, το οποίο ο δανειολήπτης αποπληρώνει, με βάση την εκτιμώμενη μελλοντική ικανότητα αποπληρωμής, και

ii. υπόλοιπο του δανείου, στο οποίο δεν λογίζονται τόκοι έως μια μεταγενέστερη ημερομηνία αποπληρωμής. Κατά τη μεταγενέστερη αυτή ημερομηνία ή πριν από αυτήν, διενεργείται επαναξιολόγηση της ικανότητας αποπληρωμής. η οποία προσδιορίζεται είτε από την εκτιμώμενη βελτίωση της δυνατότητας αποπληρωμής του δανειολήπτη είτε από τα εκτιμώμενα έσοδα ρευστοποίησης εμπράγματης εξασφάλισης ή άλλου περιουσιακού στοιχείου με συντηρητικές παραδοχές.

(ε) Πρόσθετη εξασφάλιση από τον δανειολήπτη, στο πλαίσιο μιας ευρύτερης λύσης ρύθμισης.

(στ) Λειτουργική αναδιάρθρωση επιχείρησης.

(ζ) Συμφωνίες ανταλλαγής χρέους με μετοχικό κεφάλαιο.

Λύσεις Οριστικής Διευθέτησης

Ως λύση οριστικής διευθέτησης ορίζεται οποιαδήποτε μεταβολή του είδους της συμβατικής σχέσης μεταξύ ιδρύματος και δανειολήπτη ή ο τερματισμός αυτής, αποσκοπώντας στην οριστική τακτοποίηση της απαίτησης του ιδρύματος έναντι του δανειολήπτη και, η οποία μπορεί να διενεργείται μέσω μίας ή περισσοτέρων από τις παρακάτω ενδεικτικά αναφερόμενες λύσεις, που προσφέρονται στο πλαίσιο των διεθνών πρακτικών.

Η υιοθέτηση εκάστης εξ αυτών εξετάζεται, όμως, κάθε φορά σε σχέση με τις προβλέψεις του ελληνικού δικαίου:

(α) Εθελοντική Παράδοση Ενυπόθηκου Ακινήτου στο πλαίσιο ευρύτερης ρύθμισης.

(β) Μετατροπή σε Χρηματοδοτική Μίσθωση, με την οποία ο δανειολήπτης μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου στο ίδρυμα και υπογράφει μια σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, για ελάχιστη χρονική διάρκεια (συνήθως πέντε (5) έτη). Ο δανειολήπτης αποκτά τα προβλεπόμενα από το ισχύον δίκαιο περί συμβάσεων χρηματοδοτικής μίσθωσης δικαιώματα.

(γ) Πώληση και ενοικίαση, με την οποία ο δανειολήπτης μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου είτε στο ίδρυμα είτε σε τρίτο (άλλο ίδρυμα, άλλο αγοραστή, κρατική εταιρία διαχείρισης ακινήτων κλπ) αποπληρώνοντας μέρος ή το σύνολο του δανείου.

Η συμφωνία μπορεί να συνοδεύεται με παραχώρηση του δικαιώματος διαμονής στο ακίνητο για κάποια ελάχιστη χρονική διάρκεια έναντι μισθώματος (συνήθως για μια ελάχιστη περίοδο τριών (3) ετών).

(δ) Μεταβίβαση του δανείου σε άλλο ίδρυμα.

(ε) Αντικατάσταση παλαιού δανείου με νέο μικρότερου υπολοίπου..

(στ) Διαχείριση σε εκκαθάριση στο πλαίσιο της πτωχευτικής διαδικασίας.

(ζ) Ρευστοποίηση Εξασφαλίσεων για την ικανοποίηση της απαίτησης του
ιδρύματος.

(η) Δικαστικές/Νομικές Ενέργειες πέραν της ρευστοποίησης εξασφαλίσεων.

Ο μη συνεργάσιμος δανειολήπτης

1. Πριν το ίδρυμα κατηγοριοποιήσει δανειολήπτη ως μη συνεργάσιμο, οφείλει να τον ενημερώσει γραπτώς, με απόδειξη παραλαβής, ως προς τα εξής:

(α) Τις ενέργειες στις οποίες ο δανειολήπτης οφείλει να προβεί και την σχετική προθεσμία, για να αποφύγει αυτή την εξέλιξη και την επισήμανση ότι εφόσον δεν τις πραγματοποιήσει θα κατηγοριοποιηθεί ως μη συνεργάσιμος χωρίς άλλη ειδοποίηση.

(β) Τις νομικές συνέπειες του χαρακτηρισμού ως μη συνεργάσιμου εν σχέσει με πιθανά μέτρα που αφορούν πτώχευση, πλειστηριασμό, δέσμευση περιουσίας.

(γ) Την ενημέρωση της δυνατότητας του δανειολήπτη να έχει συμβουλευτική, νομική ή οικονομική υποστήριξη από δημόσιους φορείς που λειτουργούν για τους σκοπούς εφαρμογής του Ν. 4224/2013 ή άλλων σχετικών διατάξεων της κείμενης νομοθεσίας.

(δ) Το γεγονός ότι και μετά την ρευστοποίηση το τυχόν υπόλοιπο του δανείου σε καθυστέρηση θα εξακολουθεί να αποτελεί εκτοκιζόμενη απαίτηση του ιδρύματος.

2. Μετά την κατηγοριοποίηση ενός δανειολήπτη ως μη συνεργάσιμου, το ίδρυμα οφείλει να τον ενημερώσει για το γεγονός αυτό εντός δέκα (10) εργασίμων ημερών γραπτώς με βεβαίωση παραλαβής, και να γνωστοποιήσει, κατ' ελάχιστον, τα εξής:

(α) Το γεγονός ότι έχει ταξινομηθεί ως μη συνεργάσιμος και τον/τους ειδικότερο/ους λόγους για την κατάταξή του ως μη συνεργάσιμου.

(β) Τις λεπτομέρειες αναφορικά με το χρονοδιάγραμμα, με βάση το οποίο το ίδρυμα θα κινήσει τυχόν νομικές διαδικασίες (π.χ. ρευστοποίησης ή δέσμευσης εξασφαλίσεων).

(γ) Εκτίμηση του κόστους που αυτές συνεπάγονται για τον δανειολήπτη.

(δ) Την αναμενόμενη επίπτωση στην πιστοληπτική διαβάθμιση του δανειολήπτη, με βάση τις εσωτερικές διαδικασίες του ιδρύματος.

(ε) Τον κίνδυνο εκποίησης από το ίδρυμα τυχόν εξασφαλίσεων που έχουν παρασχεθεί από τους εγγυητές.

(στ) Το γεγονός ότι ο δανειολήπτης και τυχόν εγγυητές εξακολουθούν να είναι υπόχρεοι για τυχόν εναπομένον υπόλοιπο μετά την ενδεχόμενη εκποίηση εξασφαλίσεων, καθώς και τον τρόπο και το επιτόκιο που αυτό θα εκτοκίζεται.

(ζ) Το γεγονός ότι τυχόν ανώτατα όρια χρεώσεων ή και προσαυξήσεων, προβλεπόμενα στη σύμβαση, μπορεί να παύσουν να ισχύουν και έχουν εφαρμογή λοιπές ισχύουσες νομικές ή και κανονιστικές διατάξεις.

Πηγή