Αναιμική η ζήτηση στην αγορά και ενοικιάσεις γραφείων

Αναιμική χαρακτηρίζεται η ζήτηση στην αγορά γραφείων από τις αρχές του έτους μέχρι σήμερα, καθώς οι νέες ενοικιάσεις είναι ελάχιστες και αφορούν μικρές, κατά κανόνα, επιφάνειες.

Πρόκειται για εκ διαμέτρου αντίθετη εικόνα συγκριτικά με το 2015, όταν είχε καταγραφεί αισθητά υψηλότερη κινητικότητα. Σύμφωνα με στοιχεία της Αθηναϊκής Οικονομικής-JLL, το 2015 καταγράφηκαν συνολικά 53 μισθωτικές πράξεις που αφορούσαν απορρόφηση συνολικά 62.000 τ.μ. γραφειακών χώρων.

Φέτος, κατά το διάστημα Ιανουαρίου - Απριλίου, υπολογίζεται ότι έχουν απορροφηθεί μόλις 9.000 τ.μ., αν και η Αθηναϊκή Οικονομική-JLL τηρεί μια επιφύλαξη, καθώς αρκετές πράξεις γίνονται γνωστές έπειτα από αρκετό χρονικό διάστημα. Οι καταγεγραμμένες νέες μισθώσεις φτάνουν μόλις τις 12 σε αριθμό, ενώ είναι χαρακτηριστικό ότι η μέση επιφάνεια δεν ξεπερνά τα 800 τ.μ. (πολύ μικρότερη από την αντίστοιχη περίοδο του 2015, όταν η μέση επιφάνεια ανά μίσθωση διαμορφώθηκε σε 1.150 τ.μ. γραφειακών χώρων. Σύμφωνα με την επικεφαλής της Αθηναϊκής Οικονομικής-JLL, Δίκα Αγαπητίδου, ενδιαφέρον έχει επίσης το γεγονός ότι η γεωγραφική κατανομή είναι πιο ζυγισμένη φέτος. «Στη Βόρεια Αττική εντοπίστηκε το 40% των χώρων που μισθώθηκαν, ενώ το 2015 το αντίστοιχο ποσοστό είχε ξεπεράσει το 70%».

Οπως προκύπτει, κατά το τρέχον έτος οι επιχειρήσεις εμφανίζονται ιδιαίτερα διστακτικές και συνήθως αφιερώνουν μεγάλο χρονικό διάστημα, πραγματοποιώντας έρευνα αγοράς, για την εύρεση των καταλληλότερων γραφείων. Οπως αναφέρει η κ. Δίκα Αγαπητίδου, «ώς ένα βαθμό, η εικόνα αυτή οφείλεται στο ότι πολλές επιχειρήσεις έχουν ήδη προβεί σε μετεγκατάσταση των γραφείων τους, για μια σειρά από λόγους. Παράλληλα, πολλές επιχειρήσεις έχουν ήδη προχωρήσει σε επαναδιαπραγμάτευση ενοικίου, που σημαίνει ότι γι’ αυτές δεν υπάρχει μεγάλη πιθανότητα μετεγκατάστασης στο άμεσο μέλλον». Παράλληλα όμως, σημαντικό ρόλο στην αρνητική αυτή εξέλιξη έχει διαδραματίσει και η πολιτική και οικονομική αβεβαιότητα που κυριάρχησε κατά τη διάρκεια του πρώτου τετραμήνου του έτους, ιδίως από τη στιγμή που, κατά το διάστημα αυτό, οι περισσότερες αναλύσεις και προβλέψεις είχαν ως κοινό τόπο την αναμενόμενη αύξηση του λειτουργικού κόστους των επιχειρήσεων, αλλά και της φορολογίας.

Πάντως, από πλευράς ενοικίων, οι τιμές έχουν παραμείνει σταθερές και εκτιμάται ότι έχουν πλέον αγγίξει το χαμηλότερο σημείο τους. Η νέα αυτή πραγματικότητα στις τιμές ενοικίασης είναι γεγονός κατά τη διάρκεια των τελευταίων 15 μηνών. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία της Αθηναϊκής Οικονομικής-JLL, τα ενοίκια ξεκινούν από τα 6 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως και μπορούν να ανέλθουν έως τα 15 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως, για σύγχρονα κτίρια που βρίσκονται σε σημεία υψηλής προβολής. Πάντως, σε γενικές γραμμές, οι τιμές ενοικίασης γραφειακών χώρων υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών κινούνται πέριξ των 11-12 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο σε μηνιαία βάση.

Κατά τη διάρκεια του 2015 πάντως, οι εγχώριες εταιρείες ήταν εκείνες που πρωταγωνίστησαν στις μισθώσεις μεγάλων επιφανειών γραφείων. Ειδικότερα, εταιρείες όπως η Blue Star Ferries, η SingularLogic και ο όμιλος Δέλτα προχώρησαν στην ενοικίαση γραφείων επιφάνειας μεγαλύτερης των 3.000 τ.μ. έκαστη. Ανάλογες κινήσεις πραγματοποίησαν και δύο πολυεθνικές και συγκεκριμένα η Nokia και η ΙRi. Σύμφωνα με την κ. Αγαπητίδου, «πλέον των παραπάνω κινήσεων, έξι νεοεισερχόμενες εταιρείες απορρόφησαν περίπου 7.000 τ.μ., δηλαδή το 13% του συνόλου των επιφανειών. Πάντως, η συντριπτική πλειονότητα των μισθώσεων αφορά μετεγκατάσταση με στόχο τη μείωση των δαπανών ή τον εξορθολογισμό των αναγκών των επιχειρήσεων». Επίσης, στα θετικά της τρέχουσας συγκυρίας είναι και το γεγονός ότι πλέον οι ιδιοκτήτες συζητούν με τους ενοικιαστές την παροχή κινήτρων, όπως π.χ. κάποια πρόσθετη έκπτωση ενοικίου, ενώ είναι σαφώς περισσότερο ευέλικτοι σε διάφορα ζητήματα διαχείρισης αναζητώντας, για παράδειγμα, φθηνότερες και αποτελεσματικότερες λύσεις για τα κοινόχρηστα έξοδα. Ταυτόχρονα, καταγράφονται και περισσότερες ανακαινίσεις, καθώς επιχειρείται μεγαλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος γραφειακών χώρων.

Αντίστοιχα, σε επίπεδο αγοραπωλησιών γραφειακών χώρων, το 2016 έχει ξεκινήσει κάτι παραπάνω από «νωχελικά». Εξαίρεση αποτελούν τα ακίνητα μικρής κατηγορίας, δηλαδή αξίας μικρότερης του 1,5 εκατ. ευρώ, για τα οποία καταγράφεται έντονη κινητικότητα στην αγορά. Οπως προκύπτει, από τις επενδυτικές κινήσεις που έχουν γίνει γνωστές, οι δύο έχουν πραγματοποιηθεί στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας και μία ακόμα έχει καταγραφεί στα βόρεια προάστια. Ειδικότερα, σύμφωνα με τις επιβεβαιωμένες πράξεις που έχει καταγράψει η Αθηναϊκή Οικονομική, η BB Energy απέκτησε κτίριο γραφείων επιφάνειας 3.500 τ.μ. επί της Λ. Κηφισίας. Αντίστοιχα, κοινωφελές ίδρυμα αγόρασε κτίριο γραφείων 1.000 τ.μ. στο κέντρο, ενώ σε μία από τις συναλλαγές που είχαν γίνει γνωστές πριν από λίγες εβδομάδες, η Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ απέκτησε κτίριο γραφείων 2.500 τ.μ. που βρίσκεται επί της Λ. Βασ. Σοφίας. Η εισηγμένη κατέβαλε το ποσό των 11,25 εκατ. ευρώ για το συγκεκριμένο ακίνητο, το οποίο κατά το παρελθόν στέγαζε την εταιρεία Πρόνοια Εμπορική, συμφερόντων του Π. Ψωμιάδη. Το ακίνητο είχε εκχωρηθεί στους ζημιωθέντες ομολογιούχους της Aspis Capital, προκειμένου να εκπλειστηριαστεί για να καλυφθεί μέρος των ζημιών των εν λόγω επενδυτών. Σε σχετική της ανακοίνωση, η Grivalia Properties ανέφερε ότι το κτίριο συνδυάζει εμπορική και γραφειακή χρήση, διαθέτει εκμισθώσιμη επιφάνεια της τάξεως των 4.000 τ.μ. και υπόγειες θέσεις στάθμευσης. Σήμερα, είναι μισθωμένο κατά το μεγαλύτερο μέρος του σε μεγάλες πολυεθνικές επιχειρήσεις



(Με στοιχεία από την εφημερίδα "Καθημερινή")