Συνθήκες ασφυξίας στην εγχώρια κτηματαγορά

Εάν πριν από μία εξαετία οι αναλυτές έκαναν λόγο για συνθήκες ασφυξίας στην εγχώρια κτηματαγορά, αυτό που μετά βεβαιότητας μπορεί να υποστηρίξει κάποιος σήμερα είναι ότι η συγκεκριμένη αγορά είναι κλινικά νεκρή.

Και αυτό, πολύ απλά, διότι, σύμφωνα με τους αναλυτές, οι παράγοντες που επηρεάζουν καταλυτικά τις τιμές των ακινήτων και άρα τις επιδόσεις τους όχι μόνο δεν πρόκειται να βελτιωθούν αλλά αναμένεται να επιδεινωθούν. Ποιοι είναι αυτοί;

- το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών που λόγω των νέων μέτρων συνολικού ύψους 5,4 δισ.ευρώ (συν τα προληπτικά μέτρα ύψους 3,6 δισ.) θα συρρικνωθεί περαιτέρω τα επόμενα χρόνια

- τα πραγματικά επιτόκια, το ύψος των οποίων δεν έχει ιδιαίτερη σημασία σήμερα δεδομένου ότι οι νέες δανειοδοτήσεις είναι ανύπαρκτες

- η δημογραφία, με την αποεπένδυση να μην ευνοεί το σχηματισμό νέων νοικοκυριών,

- η προσφορά νέων κατοικιών η οποία είναι πολύ υψηλότερη της ζήτησης

- οι φόροι οι οποίοι εκτοξεύθηκαν από 526 εκατ. ευρώ το 2009 σε περίπου 3,7 δισ. ευρώ το 2016

Πριν από το 2006

Μια σύντομη εξέταση της περιόδου πριν από το 2005, καθιστά αντιληπτή την καταλυτική σημασία των παραπάνω παραγόντων.

- Πριν από το 1997 είχε καταγραφεί μεταναστευτικό ρεύμα και ο πληθυσμός αυξανόταν

- Το 1997 ανακοινώθηκε η διοργάνωση από την Αθήνα των Θερινών Ολυμπιακών Αγώνων 2004 

-Το 1999 ο καταστροφικός σεισμός της Πάρνηθας φανέρωσε την ύπαρξη μεγάλου αποθέματος παλαιών σπιτιών και ενίσχυσε την οικοδομική δραστηριότητα

-Το 2000-2006 καταγράφηκε μεγάλη υποχώρηση των επιτοκίων με παράλληλη συνεχή άνοδο των ορίων χρηματοδότησης που έφθασε το 2006 στο 120% της εμπορικής αξίας. Από το 2007 τα επιτόκια άρχισαν να αυξάνονται και το όριο χρηματοδότησης αντιστοιχούσε στο 70% της εμπορικής αξίας.

Τα ακίνητα είναι αριθμοί

Εκτός όμως, από τους μακροικονομικούς καταλύτες υπάρχουν  τα αρνητικά μεγέθη που αφορούν τον κλάδο των ακινήτων,  αποκαλύπτοντας την εικόνα καθίζησης.

Οι κατασκευές, ιδίως των κατοικιών, παρουσίασαν την μεγαλύτερη υποχώρηση από το τέταρτο τρίμηνο 2012 ως και το τρίτο τρίμηνο 2015, αδυνατώντας να ανακάμψουν έστω και λίγο. Η επιβολή του υψηλού φόρου στην ακίνητη περιουσία αποτέλεσε πρόσθετο παράγοντα πτώσεως των ιδιωτικών κατασκευών. 

Αναλυτικότερα, οι επενδύσεις σε κατοικίες είχαν την μεγαλύτερη πτώση, έναντι των υπολοίπων επενδύσεων σε κατασκευές, και μάλιστα, από το 2012 έως και σήμερα διαμορφώνονται, σε απόλυτο μέγεθος αρκετά χαμηλότερα. Ειδικότερα, στο εννεάμηνο 2015 οι επενδύσεις σε κατοικίες ανήλθαν σε μόλις 1,0 δισ. ευρώ. Αυτό όταν το 2007 οι επενδύσεις σε κατοικίες διαμορφώνονταν σε περίπου 22 δισ. ευρώ.

Όσον αφορά την ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, αυξήθηκε κατά 67,3%, σε ετήσια βάση, τον Δεκέμβριο 2015 έναντι αύξησης κατά 13,1% τον Δεκέμβριο του 2014. Ωστόσο, η μεταβολή αυτή, σύμφωνα με τους αναλυτές  αποδίδεται, κυρίως, στο πολύ χαμηλό επίπεδο της αγοράς. 

Ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας είχε ανέλθει στις 64.780 χιλιάδες κυβικά μέτρα το 2008 και στις 46.925 το 2009, για να κατέλθει έκτοτε με έντονα καθοδικούς ρυθμούς στις 10.997 χιλιάδες κυβικά μέτρα το 2014 και σε 10.971,8 το 2015 καταγράφοντας πτώση κατά 83,1% στην περίοδο 2008-2015.

Επομένως αρκεί μια μικρή αύξηση είτε μείωση των αδειών σε επιφάνεια και όγκο, ώστε να επηρεασθεί το μέγεθος της οικοδομικής δραστηριότητας ενός περιφερειακού διαμερίσματος αλλά ακόμα και της χώρας.

Αγορά αγοραστών

Ως αποτέλεσμα, σήμερα στην κτηματαγορά κυρίαρχοι είναι οι αγοραστές, οι οποίοι καθορίζουν το τίμημα πώλησης. Έτσι, κοινό μυστικό στους μεσιτικούς κύκλους είναι ότι οι ελάχιστες "εγγυημένες” ζητούμενες τιμές είναι εδώ και πολύ καιρό ανύπαρκτες, καθώς το τίμημα στο οποίο αλλάζουν χέρια  οι ιδιοκτησίες καθορίζεται από τους αγοραστές. 

Αναμφισβήτητα, όπως αναφέρουν κτηματομεσίτες,  ακίνητα  προνομιακά, που βρίσκονται σε καλή τοποθεσία και διαθέτουν προοπτικές για εξασφαλισμένη μίσθωσή, διατηρούν τις ζητούμενες τιμές σε υψηλά επίπεδα, τα οποία δεν σημαίνει ότι συναντώνται με αυτά των αγοραστών...

 dimitris.delevegos@capital.gr